Miet- und Pachtrecht

Betriebskostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen, Mietminderungen, Kündi­gung wegen Eigenbedarfs oder Zahlungsverzuges geben häufig Anlaß zu Mietstreitig­keiten, so dass z.B. folgende Fragen zu klären sind: Liegt der Betriebskostenabrechnung ein wirksamer Umlageschlüssel zugrunde? Beruht die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf einem wirksamen Fristenplan? Berechtigen Mängel der Miet­sache zur Minderung der Miete und wenn ja, in welcher Höhe? Durfte der Eigentümer eine bestimmte Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen oder muß er auf eine andere Wohnung ausweichen? Beruht der Zahlungsverzug des Mieters in Wirklichkeit auf einer berechtigten Mietminderung? Nicht selten lassen sich derartige und andere Streitfragen nur unter Auswertung von Kommentierung und Rechtsprechung beantworten, wie folgende Beispiele zeigen:

a)    Kündigung wegen Eigenbedarfs: Bei der Geltendmachung von Eigenbedarf wird von den unteren Gerichten bisweilen die Reichweite von Art. 14 Abs.1 Grundgesetz (Ge­währleistung des Eigentums) verkannt. Ein Fall aus der Praxis: Eine betagte Vermieterin kündigte den Mietern einer geräumigen Wohnung im auch von ihr bewohnten Haus, weil sie diese an Angehörige vermieten wollte, die sie pflegen sollten. Vor dem Amtsgericht verlor sie den Prozeß, weil der Richter der Auffassung war, sie könne ihre Angehörigen doch in der Dachwohnung im selben Haus wohnen lassen. Ihre Dachwohnung wollte die Vermieterin aber gar nicht anderweitig vermieten, sondern als Übergangswohnung für Familienangehörige oder als Abstellraum nutzen. Erst in der Berufungsinstanz meinte auch das Landgericht, dass das Amtsgericht unzulässigerweise in die Disposition der Vermieterin eingegriffen habe, indem es für die Dachwohnung eine Anbietpflicht als Er-satzwohnung forderte, obwohl die Dachwohnung gar nicht vermietet werden sollte. Eine derartige Anbietpflicht verstößt nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gegen das Grundgesetz.

b)    Mietminderung: Eine Mietminderung bezieht sich nach der neueren Rechtsprechung des BGH immer auf die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten). Eine Miet­minderung muß man sich nicht erst vom Vermieter genehmigen lassen. Wichtig ist es je-doch, den Vermieter schriftlich (Einschreiben/Rückschein; bei Annahmeverweigerung Zustellung des Schreibens per Gerichtsvoller ) über den Mangel zu informie­ren, damit er Abhilfe schaffen kann. Es gibt eine umfangreiche Rechtsprechung zur Miet­minderung von A wie Abfluss bis Z wie Zugangsverweigerung. Die Kenntnis dieser Rechtsprechung ist Voraussetzung zur zuverlässigen Bestimmung der Minderungsquote.

c) Formularklauseln: Meist liegt einem Mietverhältnis ein sog. Formularmietvertrag zugrunde. Mittels vorformulierter Klauseln versucht eine Vertragspartei häufig, einseitig ihre Interessen durchzusetzen. Es liegt in der Natur der Sache, dass dies bei Mietverhält~ nissen meist der Vermieter ist. Wirksam sind solche Formularklauseln indessen nur dann, wenn sie einer - im Einzelfall durchaus schwierigen - Überprüfung nach den §§ 305 — 307 BGB standhalten. Eine Klausel muß zunächst wirksam einbezogen sein, was nicht der Fall ist bei einer überraschenden Klausel, die die Partei (Mieter) z.B. dadurch überrumpeln soll, dass sie an unerwarteter, versteckter Stelle im Vertrag steht. Zweifel bei der Auslegung einer mehrdeutigen Klausel gehen zu Lasten des Verwenders dieser Klausel. Schließlich ist eine Klausel in einem Formularmietvertrag dann unwirksam, wenn sie den Vertrags-partner des Verwenders, wobei es sich hier meist um den Mieter handeln wird, unange­messen benachteiligt. Folgende Fälle wertet das Gesetz als unangemessene Benach­teiligung: die Klausel ist nicht klar und verständlich; die Klausel ist mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinba­ren; die Klausel schränkt wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so ein, dass die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist. Bei-spiele für unwirksame Klauseln: Wechselseitiger Verzicht auf das Recht zur Kündigung für die Dauer von fünf Jahren; pauschales Verbot, Haustiere zu halten; pauschale Uber­wälzung von Wartungskosten ohne Nennung einer Kostenobergrenze. Es gibt eine um-fangreiche Rechtsprechung zu allen möglichen Klauseln von A wie Abbuchung bis Z wie Zurückbehaltungsrecht.